Bouwen in Nederland: een doolhof van regels

Nederland is een dichtbevolkt land en er wordt veel gebouwd. Er zijn veel en ingewikkelde regels en verschillende procedures over bouw en gebruik van grond. Die regels staan onder andere in bestemmingsplannen en in wetten, zoals: de Wet ruimtelijke ordening, de Woningwet, de Algemene wet bestuursrecht en de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo).

Hoe zit dat: omgevingsvergunning (vroeger: bouwvergunning) en bestemmingsplan

Om te mogen bouwen is een omgevingsvergunning (vroeger: bouwvergunning) van de gemeente nodig. Maar, hierop zijn uitzonderingen in de wet gemaakt. Voor een aantal bouwwerken is geen vergunning nodig en soms mogen die bouwwerken zelfs in strijd met het bestemmingsplan toch worden gebouwd. Als de wet een omgevingsvergunning eist, dan mag deze vergunning alleen worden verleend wanneer de bouw is toegestaan op grond van het bestemmingsplan.
Een bestemmingsplan en de wet (Wabo) regelen, in samenhang, de precieze bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het is vaak een juridische puzzel om uit te zoeken wat er nu in een specifiek geval mag worden gebouwd en hoe een pand of perceel mag worden gebruikt. De ervaring leert dat vaak alleen specialisten er nog uitkomen. Ik kan u hierbij helpen en advies geven. Als er niet vergunningsvrij mag worden gebouwd is het verboden te bouwen in strijd met het bestemmingsplan. Ook mag een perceel of gebouw niet in strijd met het bestemmingsplan worden gebruikt, tenzij het om ondergeschikt gebruik gaat waarvan de wetgever precies heeft uitgemaakt dat dergelijk gebruik is toegestaan los van het bestemmingsplan.

Bouw in afwijking van het bestemmingsplan

De gemeente kan door een omgevingsvergunning te verlenen afwijken van het bestemmingsplan. Met die vergunning mag dan van het bestemmingsplan worden afgeweken en kan bouw worden toegestaan waarin eerder het bestemmingsplan niet in voorzag. Bij ingrijpende afwijkingen moet de gemeente dat vooraf bekend maken. Bij deze procedures moet de gemeente motiveren waarom het bestemmingsplan niet meer geldt en onderbouwen dat de geplande bouw voorziet in een goede ruimtelijke ordening. Bij minder afwijkende afwijkingen van het bestemmingsplan mag de gemeente zonder meer een omgevingsvergunning verlenen zonder uitgebreide procedure.

Let op: de gemeente is wettelijk niet verplicht u persoonlijk of per brief op de hoogte te stellen van besluiten of veranderingen in uw omgeving. Hier komt nog bij dat gemeenten steeds vaker omgevingsvergunningen en andere besluiten uitsluitend op internet en niet meer in de krant publiceren. Om toch goed en tijdig op de hoogte te blijven kunt u een zogenaamde email alert aanmaken op de site www.overheid.nl. U krijgt dan tijdig alle bekendmakingen van de gemeente in uw email inbox; u kunt zelf door middel van de email alert zelf aangeven in welke besluiten u geïnteresseerd bent. Op die manier blijft u op de hoogte!

Behandeling bezwaarschrift door gemeente

De gemeente bekijkt de zaak dan opnieuw en neemt een besluit naar aanleiding van de bezwaren.

Eerst krijgt u een uitnodiging om het bezwaarschrift tijdens een hoorzitting toe te lichten. De meeste gemeenten hebben een onafhankelijke bezwaarschriften-commissie die eerst de bezwaarmaker en de gemeente, meestal een ambtenaar, horen. In de hoorzitting krijgt de bezwaarmaker de kans de bezwaren toe te lichten. Ik ben zeer ervaren om in de hoorzitting uw belangen en bezwaren toe te lichten. De gemeente zal het genomen besluit verdedigen en ingaan op de bezwaren. Vaak heeft de commissie nog vragen aan de (vertegenwoordiger van de) bezwaarmaker en de gemeente.

Na de hoorzitting brengt deze commissie schriftelijk advies uit aan het gemeentebestuur. Meestal duurt dan enige weken.

Het gemeentebestuur neemt vervolgens een besluit op uw bezwaar en houdt daarbij rekening met het advies. Als dit besluit afwijkt van het advies wordt de reden daarvan aangegeven.

Niet eens met beslissing op bezwaarschrift: beroepschrift schrijven beroepschrift opstellen

Tegen een beslissing op uw bezwaarschrift kunt u bij de Rechtbank beroep aantekenen.

Stelt de Rechtbank u in het ongelijk dan is er nog hoger beroep mogelijk bij de Raad van State. De Raad van State is de hoogste rechter en doet een einduitspraak.

U kunt niet langer wachten: spoeduitspraak (voorlopige voorziening) vragen bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank

Het behandelen van bezwaar- en beroepschriften kost tijd. Soms kan een bezwaarmaker niet wachten, totdat er maanden later een uitspraak is gedaan op zijn bezwaar- of beroepschrift. Hij heeft een dringend belang bij duidelijkheid op korte termijn en wil daarom een spoeduitspraak.

Bijvoorbeeld wanneer er bezwaar wordt gemaakt tegen de omgevingsvergunning voor de nieuwe woning van de buurman en het bouwen gaat gewoon door, ondanks de bezwaren. U kunt dan niet wachten op een uitspraak op het bezwaarschrift bij de gemeente omdat dan het huis al is afgebouwd.

In zulke gevallen kan een voorlopige voorziening worden gevraagd bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank. Deze rechter kan dan bijvoorbeeld bepalen dat de omgevingsvergunning voor de bouw van het huis wordt geschorst, dat wil zeggen voorlopig niet geldt totdat een en ander goed is uitgezocht. Er mag dan niet verder worden gebouwd.